ניהול מבנים - אופרה ניהול ואחזקה, אופרה ירוקה, צור קשר



השאירו פרטים ואחד מנציגינו
יצור עמכם קשר בהקדם

 

ניהול הבית המשותף

חובת תשלום דמי ועד

החובה לשלם דמי ועד חלה על כל בעל דירה בבית משותף ללא יוצא מן הכלל. החוק קובע כי חובת התשלום מוטלת על בעל הדירה כך שבמקרים בהם דייר המתגורר בדירה בשכירות מסרב לשלם את דמי הועד, יש לפנות אל בעל הדירה.
החובה לשלם את דמי הועד חלה גם כאשר הדירה עומדת ריקה מאדם, כך נקבע בת"ק 19735-02-10 זיו נ' שאול.
מחלוקות וסכסוכים בענייני תשלום דמי ועד מטופלים בהליך מיוחד בפני המפקח על המקרקעין

אופן חישוב וחלוקת דמי הועד

אופן החלוקה הנפוץ ביותר הוא שוויון מלא בין בעלי הדירות, כלומר סך התשלום החודשי הדרוש לשם ניהול ואחזקת הבנין (או לחילופין הסכום אותו גובה חברת הניהול בתוספת חשבונות וקרן פחת / חסכון) לחלק למספר יחידות הדיור בבנין. 
יחד עם זאת, ישנם בניינים שבהם הוחלט בתקנון הבית המשותף על אופן חלוקה אחר, לדוגמא על פי מספר חדרים בכל יחידת דיור.
מכל מקום, ברירת המחדל החוקית היא זו שקבועה בסע' 58 לחוק המקרקעין: 
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף לפי יחס שטח רצפת דירתו לשטח הרצפה של כלל הדירות, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר".

כינוס אסיפת דיירים

חובה לכנס אסיפת דיירים שנתית. כמו כן, ישנה אפשרות לכנס אסיפות 'ביניים'. הודעה על אסיפה יש לתלות או להציב במקום בולט בבית המשותף, לפחות 4 ימים קודם כינוס האסיפה. באסיפה יש לפרט את הנושאים שאותם מתכוונים להעלות על סדר היום.
הכרעות בנושאים שלא פורטו בהודעה לא יהיו חוקיות גם אם יתקבלו ברוב הנוכחים באסיפה. 
בהודעה יש לציין כי אם במועד שנקבע לכינוס האסיפה לא יימצא מנין חוקי, תתקים אסיפה נוספת, במועד מאוחר יותר, שבה החלטות שיתקבלו ברוב יהיו חוקיות בכל מניין נוכח של חברים.

חברת אחזקה, חברת ניהול וועד חיצוני

חברת אחזקה היא בד"כ חברה או עסק המספק שירותים לועד הבית בדומה לכל ספק או נותן שירותים אחר. כאשר הועד שוכר את שירותיה של חברת אחזקה, עליו להמשיך לתפקד בעצמו, לדאוג לגביית דמי הועד, ניהול חשבון הבנק של הבנין, תשלומים לספקים, תיאום בדיקות תקופתיות, טיפול במערכות וכמובן התמודדות עם תקלות ופתרון בעיות.

חברת ניהול, בשונה מכך, מעניקה קשת רחבה מאוד של שירותים ומאפשרת לועד הבית להשאר בתפקידו "בשביל הפרוטוקול" בלבד. החברה ממלאת את מלוא התפקידים והמטלות ולמעשה, דואגת לכל תהליך הניהול השוטף, נקיון, תחזוקה, מערכות וכו'. כאשר חברת הניהול אינה מנהלת קרן פחת (קופת חסכון) עבור הבנין, מומלץ מאוד לקבוע את דמי הועד בסכום גבוה מעט יותר מזה שעליו הוסכם עם חברת הניהול על מנת שיהיה זמין לצרכים דחופים או לשם השקעה בשיפור פני הבנין ורווחת הדיירים.

אפשרות שלישית היא התקשרות עם חברה במודל של 'ועד בית חיצוני'. במקרה כזה - החברה היא הועד לכל דבר וענין (החוק אינו מחייב שהועד הנבחר יהיה אדם המתגורר בבנין או בעל דירה). לשיטה זו ישנם יתרונות  וחסרונות הן מהצד של דיירי הבנין והן מהצד של חברת הניהול ולכן מומלץ לשקול אותה היטב. 

חברות בדק בית

בבניינים משותפים חדשים, כשנה ממועד האכלוס, מסתיימת תקופת הבדק ואחריות הקבלן מכח חוק המכר פוחתת. לפני סיום התקופה, מומלץ לשכור שירותים של חברה המבצעת בדיקות בדק בית לשם ביצוע בדיקות וביקורת ליקויי בנייה, עריכת דו"ח ליקויים הנדסי וטיפול בליקויים הדרושים תיקון אל מול חברת הבנייה. 

מידע נוסף על ניהול ועד בית חיצוני ניתן למצוא בקישורים הבאים:

כתבה ב'כלכליסט': איך למצוא חברת ניהול טובה?

כתבה ב'מאקו': ועד בית או חברת ניהול חיצונית?

בנוסף, כדאי לבקר באתר משרד המשפטים, המפקח על המקרקעין והבתים המשותפים שם ניתן למצוא מידע חיוני רב בנוגע לאופן ניהול הבית המשותף וההתנהלות מול הדיירים. 

שאלות נוספות בנושא ניהול ועד הבית? רוצים להתייעץ בענייני תחזוקה? הכנסו לפורום שלנו.
למחפשי חברת ניהול  ועד בית, ניהול ואחזקה או ועד בית חיצוני